1) ทำไมเจ้าของโครงการถึง “โดนเทงาน” (และแก้ที่ต้นเหตุอย่างไร)
ภาพที่พบบ่อยคือ เริ่มงานไว ราคาโดนใจ แต่จบด้วยงานค้าง ช่างหาย วัสดุไม่เข้า หน้างานเงียบ และต้องหาใหม่กลางทาง สาเหตุจริงมักไม่ใช่แค่ “ผู้รับเหมาไม่ดี” แต่เป็น ระบบคัดกรอง + สัญญา + งวดเงิน ที่เปิดช่องให้เกิดปัญหา
ต้นเหตุที่พบมาก
- รับงานเกินกำลัง (Over-commit) → เงินหมุนไม่พอ
- เสนอราคาต่ำเพื่อชนะงาน → ตัดสเปก/ขอเพิ่ม/ทิ้งงาน
- สัญญาไม่ชัด → เปลี่ยนแบบ/เพิ่มงานไม่มีระบบ
- งวดเงินไม่สัมพันธ์ความก้าวหน้า → จ่ายไปก่อนงาน
- คุมงานหลวม → คุณภาพต่ำ แก้ซ้ำ บานปลาย
หลักคิดแก้ที่ต้นเหตุ
- ตั้ง “เกณฑ์คัดกรอง” ก่อนดูราคา
- ทำสัญญาแบบ Scope/Spec/BOQ ชัด
- ออกแบบงวดเงินตาม “งวดงาน” และหลักฐาน
- ทำ QC/Inspection checklist เป็นระบบ
- วางแผนสำรอง (Plan B) ตั้งแต่วันเซ็นสัญญา
2) ผู้รับเหมาแบบไหนเหมาะกับโกดัง–โรงงาน–DC
โครงการอาคารอุตสาหกรรมมี 3 แนวทางหลักในการจ้างงาน แต่ละแบบมีความเสี่ยงต่างกัน จุดสำคัญคือคุณต้องเลือก “รูปแบบที่คุมความเสี่ยงได้” ไม่ใช่แค่ถูกที่สุด
| รูปแบบ | เหมาะกับ | ความเสี่ยงหลัก | วิธีปิดความเสี่ยง |
|---|---|---|---|
| Turnkey / Design & Build (ทีมเดียวจบ) |
เจ้าของโครงการอยากคุมเวลาและความชัดเจน | ถ้าเลือกผิดจะเสียทั้งแบบและก่อสร้าง | คัดกรองหนัก + สัญญาชัด + milestone ตามงาน |
| แยกผู้รับเหมาหลายงาน (งานโครงสร้าง/งานระบบ/งานสถาปัตย์) |
มีทีม PM เก่งและคุมหน้างานเป็น | ประสานงานยาก งานชนกัน ความรับผิดชอบไม่ชัด | ทำ master schedule + interface matrix + hold point |
| จ้างเหมาเฉพาะ PEB (โครงสร้างเหล็ก) |
มีฐานราก/งานระบบทีมเดิมอยู่แล้ว | จุดต่อระหว่างฐานราก-เหล็ก-งานระบบผิดพลาด | แบบประสาน (coordination drawings) + RFI process |
3) ระบบคัดกรองผู้รับเหมา (Pre-qualification) แบบมืออาชีพ
ก่อนขอราคา ให้ทำ “Pre-qualification” อย่างน้อย 10 ข้อ เพื่อคัดทีมที่ไม่พร้อมออกไปก่อน ขั้นตอนนี้ช่วยลดความเสี่ยงมากกว่าการต่อราคาหลายรอบ
Checklist: เอกสารต้องมี
- หนังสือรับรองนิติบุคคล/ภาษี (VAT)
- ผลงานอ้างอิง 3–5 โครงการ (พร้อมรูป Before/After)
- รายชื่อทีมหลัก: วิศวกร/สถาปนิก/โฟร์แมน
- แผนงาน (Schedule) + วิธีการทำงาน (Method Statement)
- ตัวอย่างสัญญา + BOQ + เงื่อนไขประกัน
Checklist: ความพร้อมทางการเงิน
- วงเงินเครดิตวัสดุ/ผู้ผลิตเหล็ก (ถ้ามี)
- เงินค้ำประกันสัญญา / Performance bond (กรณีโครงการใหญ่)
- งบประมาณเงินสดหมุนเวียน (Working capital)
- มีประวัติทิ้งงาน/คดีความหรือไม่ (สอบถามเชิงอ้างอิง)
- เงื่อนไขรับเงินล่วงหน้า “มากผิดปกติ” ต้องระวัง
ชุดคำถามคัดกรอง (ถามแล้วรู้เลยว่าเก่งจริงไหม)
- โครงการลักษณะเดียวกันที่ทำล่าสุดคืออะไร? ขอพาไปดูหน้างานได้ไหม?
- ถ้าเจอดินอ่อน/น้ำใต้ดินสูง/พื้นที่น้ำท่วม แก้แบบฐานรากอย่างไร?
- งาน PEB จะออกแบบให้ “ขยายเฟส” ในอนาคตอย่างไร?
- ระบบ QC มี Hold point ก่อนปิดงานสำคัญหรือไม่ (เช่น เหล็กเสริม, Anchor bolt, Roof leakage test)?
- หากราคาวัสดุผันผวน มีหลักปรับราคาอย่างไร (ต้องเขียนในสัญญา)?
4) ไปดู “ผลงานหน้างานจริง” อย่างไรให้ได้ข้อมูลมากที่สุด
การไปดูผลงานไม่ใช่แค่ถ่ายรูปหน้าตึกสวย ๆ แต่ต้องดูรายละเอียดที่บอกคุณภาพและวินัยของทีม ใช้รายการนี้เป็นแนวทางตรวจหน้างาน (ใช้ได้ทั้ง PEB และคอนกรีต)
| จุดตรวจ | สังเกตอะไร | ถ้าผิดจะเกิดอะไร |
|---|---|---|
| งานฐานราก/ระดับพื้น | ระดับพื้นเรียบ, joint ตัดสวย, ไม่มีรอยแตกร้าวผิดปกติ | พื้นแตกร้าว-ทรุด → ซ่อมแพง, กระทบระบบชั้นวาง/รถยก |
| งานโครงสร้างเหล็ก (PEB) | รอยเชื่อม/น็อต, alignment, paint/galv, bracing | การโก่ง/สั่น, รั่ว, สนิม, ความปลอดภัย |
| เมทัลชีท/ฉนวน/รางน้ำ | ซ้อนแผ่นถูกทิศ, ซีลครบ, รางน้ำ-Downspout ไม่ตัน | น้ำรั่ว, ความร้อนสูง, ซ่อมยากหลังใช้งาน |
| ความเป็นระเบียบหน้างาน | เก็บงานเป็นระบบ, ป้ายเตือน, PPE, จัดเก็บวัสดุ | อุบัติเหตุสูง, งานล่าช้า, เสียหาย/สูญหาย |
5) สัญญาที่ “กันเทงาน” ได้จริง ต้องมีอะไรบ้าง
สัญญาที่ดีไม่ได้ทำให้ทุกอย่างราบรื่น 100% แต่ช่วยให้เมื่อมีปัญหา คุณมีสิทธิและเครื่องมือในการบังคับใช้ แนะนำให้มี “หัวใจ” 6 เรื่องนี้
5.1 Scope/Spec/BOQ ชัด
ระบุขอบเขตและสเปกเป็นลายลักษณ์อักษร ลดช่องโหว่ “ตีความคนละแบบ”
5.2 แบบก่อสร้าง/Shop drawing
กำหนดว่าต้องมีแบบอะไร, ใครอนุมัติ, ระยะเวลาอนุมัติ, และการแก้แบบ (RFI/VO)
5.3 ระยะเวลา + วันเริ่ม/สิ้นสุด
ระบุ milestone และเงื่อนไขขยายเวลา (EOT) ให้ชัด พร้อมหลักฐาน
5.4 ค่าปรับล่าช้า (LD)
กำหนดอัตราค่าปรับ/วัน และเพดานสูงสุด เพื่อให้ผู้รับเหมามีแรงจูงใจส่งมอบ
5.5 เงื่อนไขยกเลิกสัญญา
นิยามว่า “ทิ้งงาน” คืออะไร (เช่น หยุดงานเกิน X วัน) และขั้นตอนบอกเลิก
5.6 การประกันผลงาน
โครงสร้าง/หลังคารั่ว/งานระบบ ระบุระยะประกันและมาตรฐานตรวจรับ
หากเป็นโครงการมูลค่าสูง แนะนำเพิ่ม Performance bond / Bank guarantee และ Retention (หักเงินประกันผลงานหลังส่งมอบ) เพื่อเพิ่มแรงจูงใจให้แก้ defect จนจบจริง
6) งวดงาน–งวดเงิน: โครงสร้างที่ช่วยให้โครงการ “ไม่สะดุด”
หลักง่าย ๆ คือ จ่ายตามความก้าวหน้าที่ตรวจรับได้ และทุกงวดควรมี “หลักฐาน” แนบ ตัวอย่างด้านล่างเป็นแม่แบบยอดนิยมสำหรับอาคารโกดัง/โรงงาน
| งวด | เงื่อนไขจ่าย (ต้องมีหลักฐาน) | สัดส่วนแนะนำ |
|---|---|---|
| งวด 1 | เซ็นสัญญา + ส่งแผนงาน + ส่งแบบสำหรับอนุมัติ (Concept/Permit set ตามตกลง) | 5–10% |
| งวด 2 | งานดิน/เสาเข็ม/ฐานราก ถึงระดับพร้อมตั้งเสา + รายงานทดสอบ/ตรวจเหล็กเสริม | 15–25% |
| งวด 3 | โครงสร้างหลักติดตั้งเสร็จ (Frame erection) + ใบส่งมอบเหล็ก/น็อต/ตรวจ alignment | 20–30% |
| งวด 4 | หลังคา–ผนัง–รางน้ำ–ประตูหลักเสร็จ (Weather-tight) + ทดสอบรั่วซึม | 15–25% |
| งวด 5 | งานระบบ/งานสถาปัตย์หลักเสร็จ + ทดสอบระบบ + ทำ punch list | 15–20% |
| งวด 6 | ตรวจรับส่งมอบ + เอกสาร As-built + คู่มือ/รับประกัน + ปิด punch list | 5–10% (Retention แนะนำ) |
7) คุมคุณภาพ (QC) ให้ไม่บานปลาย: 5 Hold Points ที่ต้องมี
งานอาคารอุตสาหกรรมซ่อมยากและแพงเมื่อเปิดใช้งานแล้ว ดังนั้นควรมีจุด “หยุดตรวจ” (Hold point) ก่อนปิดงานสำคัญเสมอ
- ก่อนเทคอนกรีต (ฐานราก/พื้น): ตรวจเหล็กเสริม, cover, แบบหล่อ, slump & cube test
- ก่อนตั้งเสา/Anchor bolt: ตรวจแนว/ระดับ/ระยะ bolt template และ grout
- ก่อนปิดหลังคา/ผนัง: ตรวจ bracing, bolt torque, alignment, paint/galv
- ก่อนทดสอบระบบ (ไฟฟ้า/ประปา/แอร์): ตรวจ routing, labeling, protection, earthing
- ก่อนส่งมอบ: punch list, leakage test (ถ้ามี), ภาพถ่าย as-built และเอกสารรับประกัน
8) สัญญาณเตือนก่อนโดนเทงาน (Red Flags) ที่ต้องรีบจัดการ
- ขอเปลี่ยนงวดเงิน ให้จ่ายเร็วขึ้น โดยไม่มีหลักฐานงานชัด
- ชะลอส่งแบบ/Shop drawing และเริ่ม “โยนความผิด” ให้เจ้าของ
- คนคุมหน้างานเปลี่ยนบ่อย ไม่มี PM รับผิดชอบจริง
- วัสดุเข้าไม่ต่อเนื่อง หรือมีหนี้ค้างกับผู้จำหน่าย
- หน้างานเงียบ จำนวนแรงงานลดผิดปกติหลายวันติด
9) แผนสำรองเมื่อเริ่มมีปัญหา: ทำอย่างไรให้ “ไม่เสียหายหนัก”
ถ้าเริ่มเห็น red flags ให้ทำ 4 ขั้นตอนนี้เพื่อหยุดการเสียหายและรักษา timeline
- Freeze Scope: หยุดเพิ่มงาน/เปลี่ยนแบบชั่วคราวจนกว่าจะกลับสู่แผน
- Audit ความก้าวหน้า: ตรวจของที่จ่ายแล้วทำถึงไหน พร้อมรูปและรายการคงค้าง
- Re-baseline Schedule: ตั้งแผนใหม่ (แยกงานเร่งด่วน) และตกลงกำลังคนขั้นต่ำต่อวัน
- Prepare Plan B: คัดทีมสำรอง/ซัพพลายเออร์สำรองไว้ทันที (อย่ารอให้ทิ้งงานแล้วค่อยหา)
คำถามพบบ่อย (FAQ)
ควรเลือกผู้รับเหมาที่ราคาถูกที่สุดไหม?
ไม่แนะนำ หากราคาต่ำกว่าตลาดมาก มักตามมาด้วยการลดสเปก ขอเพิ่มเงิน หรือชะลอหน้างาน ควรเลือกจาก “ความพร้อม + ระบบ” แล้วค่อยเจรจาราคาอย่างเป็นธรรม
ควรจ่ายเงินล่วงหน้ากี่เปอร์เซ็นต์ถึงจะปลอดภัย?
โดยทั่วไป 5–10% เพียงพอสำหรับเริ่มงานเอกสาร/เตรียมการ หากต้องล่วงหน้ามากกว่านั้นควรมีหลักฐานวัสดุ/ใบสั่งซื้อ/การตรวจรับประกอบ
โครงการ PEB ทำไมต้องสนใจ “งวดงาน” มากเป็นพิเศษ?
เพราะมีงานคู่ขนาน (ฐานราก + ผลิตเหล็กโรงงาน) หากงวดเงินไม่สัมพันธ์กับความก้าวหน้าจริง โครงการจะสะดุดง่ายและกระทบทั้งผลิตและติดตั้ง
Prime Build ช่วยอะไรได้บ้างถ้าผมยังไม่พร้อมเริ่มสร้าง?
เราช่วยทำ Concept + Layout + งบประมาณประมาณการ เพื่อให้ตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจ และวางแผนขยายในอนาคตตั้งแต่ต้น พร้อมแนะนำสิ่งที่ต้องเตรียมก่อนเริ่มยื่นขออนุญาต/ก่อสร้าง
หมายเหตุ: บทความนี้เป็นข้อมูลเชิงให้ความรู้เพื่อการวางแผนโครงการ รายละเอียดสัญญา/กฎหมายควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตามความเหมาะสม