1) ทำไม “ก่อนตอกเสาเข็ม” ต้องคุยเรื่องกฎหมายก่อน
โครงการอาคารอุตสาหกรรม/พาณิชยกรรม (โกดัง, โรงงาน, DC, สำนักงาน, Clean Room, ห้องเย็น) มักมี “เงื่อนไขกฎหมาย” ซ้อนอยู่หลายชั้น ตั้งแต่ข้อจำกัดผังเมือง ไปจนถึงมาตรการความปลอดภัยและสิ่งแวดล้อม ซึ่งส่งผลต่อ แบบก่อสร้าง และ งบ โดยตรง
เหตุผลที่ต้องจัดการให้ชัดก่อนเริ่มฐานราก เพราะ “ฐานราก” เป็นจุดที่แก้ย้อนกลับยากและแพง หากเริ่มไปแล้วพบว่าแบบต้องปรับ (เช่น ระยะร่นผิด, ทางหนีไฟไม่พอ, ระบบบำบัด/ดับเพลิงต้องเพิ่มห้อง/ถัง/ท่อ) จะเกิดต้นทุนแฝงทันที
- สั่งหยุดงาน โดนระงับงานชั่วคราวเพราะเอกสารไม่ครบ/ถูกร้องเรียน
- แก้แบบกลางทาง แก้ผัง/ระดับ/โครงสร้าง/ระบบ ทำให้ฐานราก “ไม่ตรง”
- ดีเลย์เปิดใช้งาน เปิดโรงงานไม่ทัน สูญเสียรายได้/สัญญา
- งบปลายบาน ค่าแก้ไข + ค่าแรงรอ + ค่าเช่า + ดอกเบี้ย + ค่าเสียโอกาส
2) ภาพใหญ่ของการขออนุญาต: ใครเกี่ยวข้องบ้าง
โดยทั่วไป โครงการอาคารประเภทนี้มักเกี่ยวข้องกับ 3 กลุ่มหลัก (รายละเอียดจริงแตกต่างตามพื้นที่และประเภทกิจการ):
หลักปฏิบัติที่ดีที่สุดคือ “กำหนดกรอบโครงการ” ให้ชัดก่อนเริ่มออกแบบจริง: ที่ตั้ง + ประเภทกิจการ + ขนาด + ระบบพิเศษ (เช่น ห้องเย็น/Clean Room/สารเคมี/เครื่องจักรหนัก) แล้วให้ทีมออกแบบ-วิศวกรจัด Roadmap เอกสารให้ตรงเป้า
3) เช็กลิสต์ข้อมูล/เอกสารที่ควรเตรียม (ฉบับเจ้าของโครงการ)
ถ้าคุณเตรียม “ข้อมูลชุดนี้” ครบ การทำแบบและการยื่นเอกสารจะเร็วขึ้น และลดการแก้ไขซ้ำได้อย่างมีนัยสำคัญ
| หมวดข้อมูล | ตัวอย่างเอกสาร/ข้อมูล |
|---|---|
| 1) ข้อมูลที่ดิน | โฉนด/เอกสารสิทธิ, แนวเขต, ภาระจำยอม, ทางเข้า-ออก, ระดับพื้นที่, ประวัติน้ำท่วม/น้ำหลาก (ถ้ามี) |
| 2) ข้อจำกัดพื้นที่ | สีผังเมือง, ระยะร่น, ข้อจำกัดความสูง, ข้อกำหนดเขตควบคุมอาคาร/ถนน/คลอง (แล้วแต่ท้องที่) |
| 3) ประเภทกิจการ | การผลิต/เก็บ/กระจายสินค้า, สารเคมี/วัตถุไวไฟ (ถ้ามี), จำนวนพนักงาน, ความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม |
| 4) โปรแกรมการใช้งาน | พื้นที่ผลิต/โกดัง/สำนักงาน, จำนวน Dock, Flow รถบรรทุก, ความสูงใช้งาน, เครน/ชั้นลอย |
| 5) สาธารณูปโภค | ไฟฟ้า (kVA), น้ำ (m³/วัน), น้ำเสีย/บำบัด, อากาศอัด/ไอน้ำ/แก๊ส, ห้องเย็น (ถ้ามี) |
| 6) ความปลอดภัยอัคคีภัย | ระดับความเสี่ยงไฟ, ทางหนีไฟ, สัญญาณเตือน, ระบบดับเพลิง/สปริงเกลอร์ (ตามความเสี่ยงและสเปกประกัน) |
| 7) สิ่งแวดล้อม | เสียง/ฝุ่น/กลิ่น, ของเสีย, น้ำทิ้ง, มาตรการลดผลกระทบ (ตามประเภทกิจการ) |
| 8) เป้าหมายเวลา | วันเริ่มงาน/วันเปิดใช้งาน, แผนย้ายสินค้า/ย้ายไลน์ผลิต, เงื่อนไขสัญญาเช่า/ลูกค้า |
| 9) งบประมาณ | งบรวม/งบระบบ, ระดับสเปกวัสดุ, เป้าหมายประหยัดพลังงาน/ESG |
| 10) ผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย | เจ้าของที่ดิน/ผู้เช่า, ผู้อนุมัติภายใน, ที่ปรึกษา GMP (ถ้ามี), ผู้ผลิตเครื่องจักร, ผู้ตรวจประกัน |
4) ใบอนุญาต/การพิจารณาที่พบบ่อย (ตามประเภทอาคาร)
รายการด้านล่างเป็น “กรอบคิดแบบใช้งานจริง” เพื่อให้คุณคุยกับทีมออกแบบและผู้รับเหมารู้เรื่องเร็ว (รายละเอียดจริงแตกต่างตามท้องที่/กิจการ)
4.1 โกดัง/ศูนย์กระจายสินค้า (Warehouse / DC)
- ตรวจผังเมือง/ข้อจำกัดพื้นที่: ระยะร่น, ความสูง, ทางเข้า-ออก, แนวเขต
- แบบเพื่อขออนุญาตก่อสร้าง: สถาปัตย์/โครงสร้าง/ระบบหลัก
- ความปลอดภัยอัคคีภัย: ทางหนีไฟ, ระยะหนีไฟ, สัญญาณเตือน, ระบบดับเพลิง (ตามความเสี่ยง/สเปกประกัน)
- งานจราจรหน้างาน: Dock, จุดกลับรถ, ความปลอดภัยรถหนัก
4.2 โรงงานผลิต (Factory) / โรงงานมีเครื่องจักร
- นอกจากอนุญาตก่อสร้าง ต้องพิจารณา “ข้อกำหนดตามประเภทกิจการ” และระบบความปลอดภัยเพิ่มเติม
- ระบบบำบัด/ระบายอากาศ/ของเสีย: ผูกกับแบบตั้งแต่ต้นเพื่อคุมงบ
- เตรียมพื้นที่สำหรับงานตรวจรับ/การทดสอบระบบ (Commissioning) เพื่อไม่ให้สะดุดช่วงเปิดใช้งาน
4.3 Clean Room / ห้องเย็น / อาหาร/ยา/สมุนไพร
- โซนและ Flow: คน-วัตถุดิบ-สินค้า ต้องชัดตั้งแต่ Concept
- MEP เฉพาะทาง: AHU/HEPA, ความดัน, ฉนวน/กันชื้น, ระบบควบคุมอุณหภูมิ
- มาตรฐานธุรกิจ (เช่น GMP/มาตรฐานคุณภาพ): ต้อง “ออกแบบให้รองรับ” ตั้งแต่แรก ไม่ใช่ค่อยแก้ทีหลัง
5) Roadmap ลำดับงานแนะนำ ให้โครงการเดินไว
ถ้าต้องการลดโอกาส “ทำไปแล้วค่อยแก้” ให้ใช้ Roadmap นี้เป็นแกนในการคุยกับทีมงาน
| Phase | เป้าหมาย | Deliverables |
|---|---|---|
| A) Feasibility 1–2 สัปดาห์ |
เช็คข้อจำกัดพื้นที่/ความเสี่ยงกิจการ/ระบบหลัก เพื่อไม่ให้แก้ทีหลัง | Risk Map + ข้อจำกัดหลัก |
| B) Concept 2–4 สัปดาห์ |
ทำผังใช้งานจริง + วางระบบหลัก + ประเมินงบ/เวลา | Concept Plan + งบประมาณระดับโครงการ |
| C) Permit Set 4–8 สัปดาห์ |
จัดทำแบบและเอกสารสำหรับยื่นขออนุญาต ลดการตีกลับ | Permit Package |
| D) Pre-Construction 2–6 สัปดาห์ |
Shop Drawing, แผนงาน, แผนคุณภาพ, แผนความปลอดภัย | Construction Package |
| E) Start Foundation | เริ่มงานฐานรากอย่างมั่นใจ เพราะเงื่อนไขหลักล็อกครบแล้ว | เริ่มงานได้ ลดโอกาสหยุดงาน |
6) เจาะลึกหัวข้อที่ทำให้ “ติดอนุญาต” บ่อยที่สุด
6.1 ผังเมือง/ข้อจำกัดพื้นที่: จุดที่ทำให้ต้อง “ลดขนาด” หรือ “แก้ผัง”
- ความกว้างถนน/ทางเข้า-ออก และความปลอดภัยจราจรสำหรับรถหนัก
- ระยะร่นจากแนวเขตที่ดิน/ทางสาธารณะ/แหล่งน้ำ (ขึ้นกับพื้นที่)
- ความสูงอาคารและองค์ประกอบบนหลังคา (เช่น ห้องเครื่อง/ปล่อง/ถัง)
6.2 ทางหนีไฟ/การแบ่งโซน: จุดที่ทำให้ระบบ MEP “บาน”
- จำนวนและตำแหน่งประตูหนีไฟ
- ระยะทางหนีไฟและการแบ่งโซนป้องกันไฟ
- การเตรียมพื้นที่ระบบดับเพลิง: ห้องปั๊ม/ถังน้ำ/ท่อเมน
6.3 น้ำเสีย/บำบัด/ของเสีย: จุดที่หลายโครงการ “ลืม” ตอนทำงบ
- ปริมาณใช้น้ำและน้ำทิ้งจริง (ตามกระบวนการผลิต)
- โซนบำบัด/บ่อพัก/การระบาย ไม่ควรไปชนพื้นที่สำคัญหรือทางรถ
- แผนจัดการของเสียและความปลอดภัย (ถ้ามีสารอันตราย)
7) ความเสี่ยง/ต้นทุนแฝง และวิธีป้องกัน
เจ้าของโครงการมักเสียเงินเพิ่มไม่ใช่เพราะ “ราคาก่อสร้างแพง” แต่เพราะ “การตัดสินใจผิดจังหวะ” เช่น เริ่มงานเร็วโดยเอกสารไม่พร้อม หรือทำแบบไม่ผูกกับข้อกำหนดจริงตั้งแต่ต้น
7.1 เริ่มงานโดยแบบ/เอกสารยังไม่ครบ
- ผลกระทบ: หยุดงาน, แก้แบบ, งานฐานรากไม่สอดคล้องกับแบบที่ยื่น/อนุมัติ
- วิธีป้องกัน: ทำ “Pre-Start Checklist” ก่อนเริ่มฐานรากทุกครั้ง (เอกสาร+แบบ+แผนงาน+ความปลอดภัย)
7.2 เลือกที่ดินโดยไม่เช็คข้อจำกัด
- ผลกระทบ: ลดขนาด, เปลี่ยนผัง, เพิ่มระบบ/งานแก้ — ทำให้งบรวมสูงกว่าเดิม
- วิธีป้องกัน: ทำ Feasibility สั้น ๆ ก่อนลงทุนจริงทุกครั้ง
7.3 ระบบอัคคีภัย/MEP ถูกวางทีหลัง
- ผลกระทบ: เจาะ/รื้อ/แก้เส้นทางท่อ, เพิ่มห้องเครื่อง, เสี่ยงตรวจรับไม่ผ่าน
- วิธีป้องกัน: วาง MEP ร่วมกับสถาปัตย์ตั้งแต่ Concept และล็อกพื้นที่ระบบสำคัญก่อนออกแบบละเอียด
8) แนวทาง Prime Build: ทำให้ “ถูกกฎหมาย + คุ้มงบ” ในงาน PEB
Prime Build ออกแบบกระบวนการให้เจ้าของโครงการไม่ต้อง “ไล่ตามงานเอกสาร” และลดการแก้ไขหน้างาน ด้วยกรอบทำงาน 5 ขั้น ที่เหมาะกับงาน PEB Design & Build สำหรับโกดัง/โรงงาน/DC:
- Step 1: Feasibility & Risk Map — เช็คข้อจำกัด/ความเสี่ยงตั้งแต่ต้น
- Step 2: Concept ที่ยื่นได้จริง — วางผัง+ระบบให้สอดคล้องข้อกำหนด
- Step 3: Permit Package — จัดทำเอกสาร/แบบยื่นแบบเป็นระบบ ลดตีกลับ
- Step 4: Cost Control & Value Engineering — คุมงบโดยไม่ลดมาตรฐานความปลอดภัย
- Step 5: Construction Readiness — ตรวจความพร้อมก่อนเริ่มฐานราก ลดเสี่ยงหยุดงาน
9) Q&A ที่เจ้าของโรงงานถามบ่อย
Q1: ถ้ายังไม่พร้อมยื่นอนุญาตทั้งหมด เริ่มปรับพื้นที่/ทำรั้ว/ถมดินได้ไหม?
หลักที่ปลอดภัยคือ “ทำเฉพาะงานที่ไม่ทำให้เกิดความเสี่ยงแก้ย้อนกลับ” และไม่ขัดกับแบบที่จะยื่น (เช่น ระดับดิน/แนวรั้ว/ทางระบายน้ำ/แนวเข้า-ออก) แต่ควรตรวจสอบกับหน่วยงานท้องถิ่นในพื้นที่ก่อนเสมอ เพราะเงื่อนไขแตกต่างกัน
Q2: ถ้าอยากให้โครงการเสร็จเร็ว ควรเริ่มจากอะไรก่อน?
เริ่มจาก ที่ตั้ง + ประเภทกิจการ + ขนาดคร่าว ๆ แล้วทำ Feasibility เพื่อเช็คข้อจำกัดหลัก จากนั้นทำ Concept ที่ “ยื่นได้จริง” พร้อมประเมินงบและแผนเวลา จะทำให้โครงการเดินเร็วกว่าเริ่มสร้างก่อนแล้วค่อยแก้เอกสาร
Q3: ทำไมงบ “งานระบบ” ชอบบานปลาย?
เพราะวางระบบทีหลัง ทำให้ต้องแก้ผัง/เพิ่มห้องเครื่อง/เพิ่มถัง/เพิ่มท่อเมน/เพิ่มงานกันไฟ ฯลฯ ทางแก้คือวาง MEP ตั้งแต่ Concept และทำ Value Engineering ก่อนเริ่มก่อสร้างจริง
Q4: ถ้าก่อสร้างไปแล้ว แต่เอกสารไม่ครบ จะเกิดอะไรขึ้น?
ความเสี่ยงหลักคือถูกสั่งหยุดงานหรือถูกบังคับให้แก้ไขให้สอดคล้องข้อกำหนด ซึ่งทำให้เสียทั้งเวลาและงบ แนวทางที่ถูกต้องคือทำ “ตรวจความพร้อมเอกสาร” ก่อนเริ่มงานฐานรากเสมอ โดยเฉพาะโครงการที่มีระบบเฉพาะทาง
10) ขอคำปรึกษา/ตรวจความพร้อมเอกสารก่อนเริ่มงาน
หากคุณต้องการให้ทีม Prime Build ช่วย “ตรวจความพร้อม” ก่อนเริ่มฐานราก เราจะโฟกัส 3 เรื่อง: (1) ข้อจำกัดพื้นที่ (2) ความสอดคล้องของแบบและระบบ (3) Roadmap เอกสารและแผนเวลา
ส่งข้อมูลโครงการให้ทีมงานติดต่อกลับ คุยผ่าน LINE OA (@545btxte) อ่าน e-Book เล่มอื่น