คู่มือวางแผนสร้างโกดังสำเร็จรูประบบ PEB ให้คุ้มงบ

บทที่ 1: เข้าใจภาพรวมงบประมาณโกดัง PEB

ก่อนจะถามว่า “สร้างโกดัง PEB ตารางเมตรละเท่าไหร่” สิ่งแรกที่ควรถามคือ “โกดังนี้ต้องรองรับอะไรบ้างในธุรกิจของเรา?” เพราะโครงสร้าง PEB ไม่ได้มีแค่แบบเดียว แต่ปรับระดับสเปค–งบประมาณให้เหมาะกับการใช้งานได้หลากหลายมาก

1.1 โกดัง PEB คืออะไรในมุมงบประมาณ?

PEB (Pre-Engineered Building) คือระบบโครงสร้างเหล็กสำเร็จรูปที่ออกแบบด้วยโปรแกรมวิศวกรรม แล้วผลิตชิ้นส่วนในโรงงาน ก่อนนำไปประกอบหน้างาน ข้อดีในมุมงบประมาณคือ

• ใช้เหล็ก “เท่าที่จำเป็น” ตามแรงจริง ไม่ต้องเผื่อเผื่อเพื่อให้สบายใจแบบเดิม
• ลดงานตัด–เชื่อม–ดัดหน้างาน งานผิดพลาดน้อยลง ค่าแรง–เวลา ลดตาม
• ติดตั้งเร็วกว่าระบบโครงสร้างทั่วไป เปิดใช้งานได้เร็ว ลดค่าเช่าที่/ค่าเสียโอกาส

1.2 องค์ประกอบต้นทุนหลักของโกดัง PEB

ต้นทุนโกดัง PEB โดยทั่วไปแบ่งง่าย ๆ ได้เป็น 5 กลุ่มหลัก:

1. โครงสร้างหลัก (Main Frame)
   เสา–คาน–โครงหลังคา PEB เป็นส่วนที่ใช้เหล็กมากที่สุด ปัจจัยที่มีผลต่อราคาคือ ขนาดกว้าง–ยาว–สูง, รูปแบบหลังคา, การมีเครน หรือชั้นลอย
2. หลังคาและผนัง
   ความหนาเมทัลชีท, ประเภทฉนวน, ระดับการกันร้อน–กันเสียง และวัสดุตกแต่งบางส่วน
3. พื้นคอนกรีต
   ความหนา/กำลังอัดคอนกรีต, ประเภทการใช้งาน (Forklift, Racking, รถบรรทุกเข้าอาคาร)
4. งานส่วนประกอบ
   ประตูม้วน, ประตูหนีไฟ, กันสาด, รางน้ำ, บันไดหนีไฟ, Skylight ฯลฯ
5. งานระบบ (MEP)
   ระบบไฟฟ้า, แสงสว่าง, ระบบดับเพลิง, ระบบระบายอากาศ, ระบบพิเศษตามอุตสาหกรรม

ยิ่งคุณกำหนดระดับความต้องการในแต่ละหัวข้อได้ชัดเจน ทีมออกแบบของ Prime Build ก็ยิ่งสามารถเสนอ “แพ็กเกจงบประมาณ” ที่ตรงใจและเปรียบเทียบได้ง่ายระหว่างหลายตัวเลือก

บทที่ 2: ปัจจัยที่ทำให้ “งบบาน” และวิธีป้องกัน

งบสร้างโกดังมักจะบานไม่ใช่เพราะผู้รับเหมาคิดแพงขึ้นกลางคัน แต่เพราะ ข้อมูลเปลี่ยน–สเปคเปลี่ยน–ความคาดหวังเปลี่ยน ระหว่างทางโดยที่ไม่ได้ถูกออกแบบและเผื่อไว้ตั้งแต่ต้น

2.1 เปลี่ยนสเปคกลางทางโดยไม่มีแผน

สถานการณ์ที่เจอบ่อย:

• เริ่มจากต้องการโกดัง “เก็บของทั่วไป” → กลางทางเพิ่ม Office, ห้องประชุม, Showroom
• ตอนแรกไม่เอาฉนวน → หน้างานแดดร้อน ขอเพิ่มฉนวนหนา + ผนังทึบ
• ทีแรกไม่เน้นพื้น → ภายหลังเพิ่มชั้นวางสูง, เพิ่ม Forklift หนัก ต้องเสริมพื้น

ทุกการ “เปลี่ยนระหว่างทาง” มีต้นทุนทั้งค่าออกแบบและค่าแรง–วัสดุ วิธีป้องกันที่ดีที่สุดคือ คุยกับวิศวกร PEB ให้ชัดตั้งแต่แรกว่ามี แผนเฟส 2–3 ในอนาคต หรือไม่ แล้ววางโครงสร้างให้ต่อยอดได้ง่าย

2.2 ลืมคิดต้นทุนทางอ้อม

บางครั้งโกดังที่เลือกผู้รับเหมาถูกที่สุด อาจกลายเป็นโกดังที่แพงที่สุด เมื่อรวมต้นทุนทางอ้อม เช่น

• เปิดใช้งานช้า ต้องเช่าคลังชั่วคราวเพิ่ม
• กระบวนการทำงานไม่ลื่นไหล เสียเวลาโหลดสินค้าแต่ละวัน
• อาคารร้อนเกินไปจนต้องลงทุนแก้ระบบกันความร้อนภายหลัง

Prime Build จึงเน้นออกแบบโกดัง PEB จาก “การใช้งานจริงของธุรกิจ” มากกว่าดูแค่ราคาต่อ ตารางเมตร เพื่อให้รวมทุกต้นทุนแล้วคุ้มที่สุดในระยะยาว

2.3 ไม่มีแบบ Concept ที่ชัดเจนตั้งแต่แรก

การคุยกันด้วยคำว่า “เอาประมาณนี้” “เหมือนโรงงานข้าง ๆ” ทำให้ตีความแตกต่างกันได้เยอะมาก การมี Conceptual Design (ผัง + มุมมอง 3D คร่าว ๆ) ก่อนลงลึกจึงสำคัญ

คุณสามารถดูตัวอย่าง Concept ที่ออกแบบโดยทีม Prime Build ได้ที่หน้า แนวคิดออกแบบ (Conceptual Design) และใช้เป็นจุดเริ่มต้นในการปรับให้เข้ากับที่ดินของคุณเอง

บทที่ 3: ตัวอย่างงบประมาณโกดังขนาดยอดนิยม

ตัวเลขในบทนี้ไม่ใช่ “ราคาเหมารวมตายตัว” แต่เป็น “กรอบงบประมาณ” สำหรับใช้วางแผนคร่าว ๆ และใช้เทียบกับข้อมูลในธุรกิจของคุณ เพื่อให้เห็นภาพว่า เปลี่ยนขนาด–เปลี่ยนสเปค แล้วงบขยับอย่างไร

3.1 ตัวอย่างโกดัง 20 × 40 ม. สูง 9 ม. (SME Warehouse)

• ขนาด: กว้าง 20 ม. × ยาว 40 ม. × สูง 9 ม. (ประมาณ 800 ตร.ม.)
• โครงสร้าง: PEB Clear Span ไม่มีเสากลาง จัด Layout ได้ยืดหยุ่น
• การใช้งาน: โกดังเก็บสินค้า / ศูนย์กระจายสินค้าระดับ SME

หากต้องการดูตัวอย่างช่วงงบประมาณและรายการวัสดุเบื้องต้น แนะนำให้อ่าน e-Book อีกเล่ม:

➜ ตัวอย่างงบประมาณโกดังขนาดยอดนิยม พร้อมรายการวัสดุ

3.2 การใช้ “ช่วงงบ” แทน “ตัวเลขเดียว”

แทนที่จะถามว่าตารางเมตรละเท่าไหร่ ให้คิดเป็น “ช่วงงบ” เช่น ราคากลาง–ประหยัด–พรีเมียม จะทำให้ตัดสินใจง่ายกว่า เช่น

• แพ็กเกจ Economy – เน้นโครงสร้างแข็งแรงมาตรฐาน พื้นฐานเพียงพอสำหรับโกดังทั่วไป
• แพ็กเกจ Standard – เพิ่มฉนวน, เพิ่มความหนาพื้น, เพิ่มประตู–กันสาด
• แพ็กเกจ Premium – เผื่อการใช้เครน, ชั้นวางสูง, เพิ่มระบบป้องกันอัคคีภัย ฯลฯ

ทีม Prime Build สามารถจัดทำใบเสนอราคาแบบ “เทียบแพ็กเกจ” ให้คุณเห็นภาพชัดเจน และเลือกจุดคุ้มค่าที่เหมาะกับธุรกิจได้ง่ายขึ้น

บทที่ 4: วางแผนเผื่อการขยายในอนาคต

โกดังที่ดีไม่ใช่โกดังที่ “ถูกที่สุดวันนี้” แต่คือโกดังที่ไม่ต้องรื้อ–ต่อเติมซ้ำแล้วซ้ำเล่า ทุกครั้งที่ธุรกิจเติบโต เล่มนี้จึงชวนให้คุณคิดเผื่ออย่างน้อย 3–5 ปีข้างหน้า

4.1 มองโกดังเป็น Master Plan มากกว่าตึกเดี่ยว

คำถามสำคัญที่ควรถามตัวเองและทีมงาน:

• อีก 3–5 ปี ปริมาณสินค้าหรือกำลังการผลิตจะเพิ่มขึ้นเท่าไร?
• มีโอกาสเพิ่มไลน์การผลิต หรือเพิ่มประเภทสินค้าใหม่หรือไม่?
• จะต้องเพิ่มโกดังหลังใหม่ หรือขยายหลังเดิมง่ายกว่ากัน?

ทีม Prime Build สามารถช่วยวางผังรวม (Site Master Plan) ให้ตั้งแต่เฟสแรก เพื่อให้คุณรู้ว่าควรสร้างโกดังเฟสแรกตรงไหน เผื่อถนน–ลาน–จุดโหลดอย่างไร เพื่อไม่ให้ติดขัดในอนาคต

4.2 เตรียมโครงสร้างรับการอัปเกรด

ตัวอย่างการเผื่อโครงสร้างที่ฉลาด:

• ออกแบบเสา–คานให้รองรับเครนเหนือศีรษะในอนาคต แม้เฟสแรกยังไม่ติดตั้ง
• เผื่อ Span โครงให้สามารถเพิ่ม Mezzanine Floor บางส่วนภายหลังได้
• วางทิศทางจันทัน–หลังคาให้เหมาะกับการติดตั้งโซลาร์รูฟในอนาคต

การเผื่อโครงสร้างบน Concept ที่ดีตั้งแต่แรก มีต้นทุนเพิ่มเล็กน้อย แต่ช่วยประหยัดการรื้อ–เสริม–แก้ไขอย่างมากเมื่อธุรกิจโตจริง

บทที่ 5: Checklist ก่อนคุยผู้รับเหมา

การเตรียมข้อมูลให้ครบก่อนคุยผู้รับเหมา จะช่วยให้คุณได้ใบเสนอราคาที่ “ใกล้ของจริง” และเปรียบเทียบผู้รับเหมาแต่ละรายได้ยุติธรรมขึ้น

5.1 ข้อมูลที่ดินและทำเล

• ขนาดที่ดิน (กี่ไร่ / กี่ตารางวา) และรูปทรง
• ระดับดิน–ประวัติน้ำท่วม–การระบายน้ำ
• หน้ากว้างที่ดิน–ทางเข้าออก รถเทรลเลอร์เข้าได้หรือไม่

5.2 ฟังก์ชันการใช้งานโกดัง

• เก็บสินค้าอะไร? หนัก/เบา? ต้องการควบคุมอุณหภูมิหรือไม่?
• ต้องการโซนอะไรบ้าง (รับสินค้า, เก็บสินค้า, Packing, Loading, Office ฯลฯ)
• มีแผนใช้เครน, ชั้นวางสูง, หรือเครื่องจักรหนักในอนาคตหรือไม่?

5.3 กรอบงบประมาณและไทม์ไลน์

• งบประมาณที่ตั้งใจ (เช่น 8–10 ล้าน / 15–20 ล้าน)
• ช่วงเวลาที่ต้องเริ่มงานก่อสร้าง และวันที่อยากเปิดใช้งาน
• เงื่อนไขการชำระเงิน–เครดิต–การเบิกจ่ายตามงวดงาน

หากต้องการ Checklist แบบเต็ม ๆ พร้อมหัวข้อให้ติ๊กใช้งานจริง สามารถอ่านได้ใน e-Book ถัดไป:

➜ Checklist ข้อมูลที่ควรเตรียมก่อนคุยผู้รับเหมา

บทที่ 6: ทำไมเจ้าของกิจการจำนวนมากเลือก Prime Build

ในตลาดมีผู้รับเหมาโกดังและโรงงานมากมาย แต่สิ่งที่ทำให้ Prime Build แตกต่างคือ เราไม่ได้มองตัวเองเป็นแค่ “ผู้รับเหมา” ที่เสนอราคาถูกที่สุด แต่เป็น ทีมที่ปรึกษาด้านโครงสร้างเหล็ก PEB สำหรับธุรกิจของคุณ

6.1 เชี่ยวชาญเฉพาะด้าน PEB อย่างแท้จริง

• โฟกัสงานโกดัง–โรงงาน–ศูนย์กระจายสินค้าโครงสร้างเหล็ก PEB เป็นหลัก
• มีวิศวกรควบคุมงานที่เข้าใจทั้งโครงสร้างและกระบวนการผลิต–โลจิสติกส์
• ใช้ซอฟต์แวร์และมาตรฐานการออกแบบที่เป็นที่ยอมรับระดับสากล

6.2 เน้นออกแบบจากการใช้งานจริง ไม่ใช่แค่แบบสวย

ทุกโปรเจกต์เริ่มจากการคุยเรื่อง “การไหลของสินค้า–คน–รถ” ก่อนลงมือออกแบบโครงสร้าง เพื่อให้โกดังของคุณรองรับการทำงานทุกวันได้จริง ไม่ใช่แค่สวยในรูป 3D

6.3 สื่อสารเข้าใจง่าย โปร่งใสเรื่องงบและสเปค

• อธิบายข้อดี–ข้อเสียของแต่ละทางเลือกอย่างตรงไปตรงมา
• จัดทำเปรียบเทียบสเปคและงบประมาณหลายระดับให้ตัดสินใจง่าย
• เน้นเอกสารชัดเจน ทั้งแบบ, Spec Sheet, ตารางงวดงาน

หลังจากอ่านเล่มนี้ แนะนำให้ลองใช้ เครื่องมือประมาณราคาโกดัง–โรงงาน PEB เบื้องต้นของ Prime Build เพื่อดูกรอบงบประมาณในเคสของคุณเอง