Checklist ข้อมูลที่ควรเตรียมก่อนคุยผู้รับเหมาโกดัง–โรงงาน PEB

หมวดที่ 1: ข้อมูลที่ดิน & ทำเล

ที่ดินคือจุดตั้งต้นของทุกโปรเจกต์โกดัง–โรงงาน PEB เพราะมีผลต่อรูปทรงอาคาร การวางผัง ต้นทุนโครงสร้าง และระยะเวลาก่อสร้าง ข้อมูลชุดนี้คือสิ่งแรก ๆ ที่ผู้รับเหมามืออาชีพจะถามคุณ

1.1 ขนาดและรูปทรงที่ดิน

• ✅ ขนาดที่ดินโดยรวมกี่ไร่ / กี่ตารางวา หรือกี่ตารางเมตร
• ✅ หน้ากว้าง–ความลึก โดยประมาณ (เช่น หน้ากว้าง 40 ม. ลึก 80 ม.)
• ✅ รูปทรงที่ดิน: สี่เหลี่ยมผืนผ้า / แปลงลึก / แปลงคดเคี้ยว / มีมุมเว้า–มุมโค้ง

ยิ่งรู้สัดส่วนที่ดินชัด ทีมออกแบบก็ยิ่งสามารถวางผังโกดัง–ถนน–ลานเทียบรถได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น

1.2 ระดับดินและสภาพพื้นที่

• ✅ ถมดินแล้วหรือยัง? ถมสูงประมาณกี่เซนติเมตรจากถนนด้านหน้า
• ✅ เคยมีปัญหาน้ำท่วมหรือไม่? ระดับน้ำเคยสูงประมาณไหน
• ✅ ลักษณะดินเดิม: ดินเหนียว, ดินทราย, ดินถมเศษวัสดุ ฯลฯ (ถ้ามีรายงานการทดสอบดินยิ่งดี)

1.3 การเข้าถึงและระบบสาธารณูปโภค

• ✅ ถนนหน้าโครงการกว้างกี่เมตร? รถเทรลเลอร์เข้าออกสะดวกหรือไม่
• ✅ มีไฟฟ้า–ประปาเข้าถึงริมที่ดินหรือยัง
• ✅ ต้องการทำโรงงานในเขตอุตสาหกรรม / นิคม / หรือบนที่ดินของตัวเอง

ข้อมูลหมวดนี้ช่วยให้ Prime Build แนะนำได้ว่า ขนาดโกดังแบบไหนเหมาะกับที่ดินของคุณ และต้องเตรียมงบงานภายนอก (External Works) เช่น งานถนน–ลานคอนกรีต เพิ่มเติมมากน้อยแค่ไหน

หมวดที่ 2: วัตถุประสงค์และการใช้งานอาคาร

โกดังขนาดเท่ากัน แต่ใช้ผิดวัตถุประสงค์ อาจทำให้การทำงานติดขัดหรือมีต้นทุนแฝงตามมามากมาย การอธิบายการใช้งานอย่างชัดเจนตั้งแต่ต้นจะทำให้ “แบบ PEB” ที่ออกมาตรงกับธุรกิจของคุณจริง ๆ

2.1 ใช้อาคารทำอะไรเป็นหลัก?

• ✅ ใช้เป็น “โกดังเก็บสินค้า” หรือ “โรงงานผลิต” หรือ “ศูนย์กระจายสินค้า (DC)”
• ✅ ประเภทสินค้า: ของแห้ง, ของเหลว, อาหาร, สินค้าอุณหภูมิควบคุม, วัตถุอันตราย ฯลฯ
• ✅ การเคลื่อนย้ายสินค้า: ใช้ Forklift, Pallet Jack, หรือระบบสายพาน

2.2 การแบ่งโซนภายในอาคาร

ลองเขียนโซนที่ต้องการใช้งานคร่าว ๆ เช่น:

• ✅ โซนรับสินค้า (Receiving)
• ✅ โซนเก็บสินค้า (Storage)
• ✅ โซนคัดแยก/แพ็คสินค้า (Picking & Packing)
• ✅ โซนเตรียมส่งออก (Dispatch / Staging)
• ✅ โซนโหลดสินค้าออก (Loading Area / Loading Bay)
• ✅ สำนักงาน / ห้องประชุม / Showroom (ถ้าต้องการ)

2.3 ปริมาณงานและความถี่การใช้งาน

• ✅ ปริมาณสินค้าที่เข้า–ออกต่อวัน (จำนวน Pallet / ตัน / กล่อง โดยประมาณ)
• ✅ จำนวนรอบของรถบรรทุกต่อวัน และช่วง “ชั่วโมงเร่งด่วน”
• ✅ มีการทำงานกี่กะต่อวัน (เช่น 1 กะ / 2 กะ / 24 ชม.)

ข้อมูลเหล่านี้ทำให้ Prime Build สามารถออกแบบ Layout และโครงสร้าง PEB ให้รองรับการทำงานจริงได้อย่างลื่นไหล ตั้งแต่วันแรกที่เปิดใช้งาน

หมวดที่ 3: สเปควัสดุ & คุณภาพที่ต้องการ

สเปควัสดุคือสิ่งที่ส่งผลต่อ “ราคา” โดยตรง การกำหนดระดับคุณภาพที่ต้องการล่วงหน้าจะช่วยให้ การเปรียบเทียบใบเสนอราคาจากผู้รับเหมาต่าง ๆ ยุติธรรม และไม่หลงกลการ “ลดสเปคเพื่อให้ราคาถูก”

3.1 หลังคาและผนัง

• ✅ ต้องการฉนวนกันความร้อนหรือไม่? (เช่น PE, PU, ใยแก้ว ฯลฯ)
• ✅ ผนังรอบอาคารต้องการเป็นเมทัลชีททั้งหมด หรือมีผนังก่ออิฐ/คสล. บางส่วน
• ✅ ต้องการช่องแสงธรรมชาติ (Skylight) หรือช่องลมระบายอากาศเพิ่มเติมไหม

3.2 พื้นคอนกรีต

• ✅ ต้องการให้พื้นรับน้ำหนักประมาณเท่าไร (Forklift ขนาดไหน, ความสูงชั้นวาง)
• ✅ ต้องการพื้นขัดมัน, พื้นกันลื่น, หรือพื้นเคลือบพิเศษ (Epoxy, PU ฯลฯ)
• ✅ มีโซนเครื่องจักรหนักที่ต้องทำฐานรากพิเศษหรือไม่

3.3 งานระบบและความปลอดภัย

• ✅ ต้องการระบบสปริงเกอร์, ระบบดับเพลิง, ป้ายทางหนีไฟ ฯลฯ
• ✅ ต้องการระบบระบายอากาศ, ดูดควัน, หรือระบบปรับอากาศส่วนหนึ่งส่วนใด
• ✅ ต้องการเตรียมระบบไฟ/โครงสร้างเผื่อ Solar Roof ในอนาคตหรือไม่

ทีม Prime Build จะช่วยเสนอ “ระดับสเปคที่เหมาะสม” ให้ไม่เกินความจำเป็น แต่เพียงพอสำหรับมาตรฐานการใช้งานในอุตสาหกรรมของคุณจริง ๆ

หมวดที่ 4: งบประมาณ & ไทม์ไลน์โครงการ

ไม่มีใครอยากคุย “แบบในฝัน” แล้วมารู้ทีหลังว่าเกินงบหลายเท่า การตั้งกรอบงบประมาณและไทม์ไลน์คร่าว ๆ จะทำให้ผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์ สามารถเสนอทางเลือกที่เป็นไปได้จริงให้คุณได้ตั้งแต่ต้น

4.1 กรอบงบประมาณที่ตั้งใจ

• ✅ งบประมาณที่ตั้งไว้สำหรับงานก่อสร้างอาคาร PEB (เช่น 8–10 ล้าน / 15–20 ล้าน)
• ✅ แยกไหมระหว่างงบตัวอาคาร กับงบงานระบบ/งานภายใน/งานเครื่องจักร
• ✅ มีงบสำรองเผื่อการเปลี่ยนแปลงสเปคหรือไม่ (Contingency Budget)

4.2 ระยะเวลาที่ต้องการ

• ✅ วันที่อยากเริ่มก่อสร้าง (เดือน/ปี โดยประมาณ)
• ✅ วันที่ต้องการเปิดใช้งานโกดังหรือโรงงาน
• ✅ มี Deadline ทางธุรกิจหรือไม่ (เช่น สัญญากับลูกค้า, สัญญาเช่าที่ดิน ฯลฯ)

4.3 เงื่อนไขด้านการชำระเงิน

• ✅ รูปแบบการชำระเงินที่ต้องการ: แบ่งงวดยังไง? ผูกกับ Milestone งานแบบไหน?
• ✅ มีการใช้สินเชื่อ/ไฟแนนซ์ร่วมด้วยหรือไม่

เมื่อ Prime Build รู้ทั้ง “สcope งาน” และ “กรอบงบ–เวลา” ทีมวิศวกรและทีมวางแผน จะช่วยออกแบบ Solution ที่สมดุลระหว่าง 3 เรื่อง คือ ฟังก์ชัน, งบประมาณ, และกำหนดเวลา

หมวดที่ 5: รูปแบบการตัดสินใจ & ทีมที่เกี่ยวข้อง

การรู้โครงสร้างการตัดสินใจในองค์กรของคุณ ช่วยให้ผู้รับเหมาเตรียมข้อมูลถูกระดับ และช่วยให้กระบวนการอนุมัติโครงการของคุณเดินได้เร็วขึ้น

5.1 ผู้มีอำนาจตัดสินใจ

• ✅ ใครเป็นคนตัดสินใจสุดท้ายในโปรเจกต์นี้ (เจ้าของ, กรรมการ, หรือคณะกรรมการ)
• ✅ ต้องการให้ใครเข้าร่วมประชุมสำคัญบ้าง (ฝ่ายผลิต, ฝ่ายจัดซื้อ, ฝ่ายการเงิน ฯลฯ)

5.2 วิธีเปรียบเทียบผู้รับเหมา

• ✅ จะเปรียบเทียบเฉพาะ “ราคา” หรือดู “สcope + สเปค + ประสบการณ์” ประกอบ
• ✅ ต้องการใบเสนอราคากี่ตัวเลือกจากแต่ละราย (เช่น แพ็กเกจประหยัด–มาตรฐาน–พรีเมียม)

5.3 ที่ปรึกษาเพิ่มเติม (ถ้ามี)

• ✅ มีที่ปรึกษาทางวิศวกรรม/สถาปัตย์ภายนอกหรือไม่
• ✅ ต้องการให้ Prime Build ทำงานร่วมกับที่ปรึกษานั้นอย่างไร

Prime Build คุ้นเคยกับการทำงานทั้งกับเจ้าของกิจการโดยตรง และร่วมกับที่ปรึกษาภายนอก เราสามารถปรับรูปแบบการนำเสนอให้เหมาะกับสไตล์การตัดสินใจขององค์กรคุณได้

ใช้ Checklist นี้อย่างไรให้ได้ประโยชน์สูงสุด

เป้าหมายของ e-Book เล่มนี้ไม่ใช่ทำให้คุณต้องตอบทุกข้อให้ได้ในวันเดียว แต่เพื่อให้คุณเห็นภาพรวมของข้อมูลที่ “มีผลต่อการออกแบบและงบประมาณ” เพื่อใช้ร่วมกับผู้รับเหมาหรือทีมวิศวกรแบบมืออาชีพ

6 ขั้นตอนใช้งานแบบง่าย ๆ

1. อ่านแต่ละหมวด แล้วติ๊กข้อที่คุณมีคำตอบแล้ว
2. จดบันทึกคำถามหรือจุดที่ยังไม่แน่ใจไว้ เพื่อถามทีม Prime Build โดยตรง
3. สรุปข้อมูลที่ตอบได้ ลงในไฟล์สั้น ๆ หรือถ่ายรูปจดมือก็ได้
4. ส่งข้อมูลเหล่านี้ให้ทีมงาน Prime Build ผ่าน Line Official หรือฟอร์มหน้าเว็บ
5. นัดประชุมออนไลน์/ออนไซต์ เพื่อดู Concept และแนวทางเบื้องต้นร่วมกัน
6. รับใบเสนอราคาแบบมีเหตุผลรองรับ ชัดเจนทั้งสcope–สเปค–เวลา

แนะนำให้อ่านคู่กับ e-Book เล่ม: คู่มือวางแผนสร้างโกดังสำเร็จรูประบบ PEB ให้คุ้มงบ เพื่อเห็นทั้งภาพรวมด้านกลยุทธ์และ Checklist ข้อมูลที่ต้องเตรียมจริงก่อนเริ่มโปรเจกต์

หลังจากอ่านเล่มนี้ แนะนำให้ลองใช้ เครื่องมือประมาณราคาโกดัง–โรงงาน PEB เบื้องต้นของ Prime Build เพื่อดูกรอบงบประมาณในเคสของคุณเอง