วิธีเลือกผู้รับเหมาสร้างโกดังให้ได้งานตรงเวลาและคุมงบได้

บทที่ 1 – ทำไมโปรเจกต์โกดัง–โรงงานถึงล่าช้าหรือเกินงบ?

ก่อนจะไปถึงวิธีเลือกผู้รับเหมา ลองมาดูกันก่อนว่า อะไรคือสาเหตุหลักที่ทำให้โปรเจกต์โกดัง–โรงงาน “ไปไม่ถึงฝั่งฝัน” การเข้าใจปัญหาที่คนอื่นเจอมาก่อน จะช่วยให้คุณป้องกันได้ตั้งแต่วันแรก

1.1 เริ่มโปรเจกต์จาก “ตัวเลขราคา” แทนที่จะเริ่มจาก “สcope และเป้าหมายธุรกิจ”

หลายโครงการเริ่มจากการถามเพียงว่า “ตารางเมตรละเท่าไหร่?” โดยที่ยังไม่ได้กำหนดสcope การใช้งานจริงว่า โกดังหรือโรงงานต้องรองรับอะไรบ้าง ทำให้ใบเสนอราคาที่ได้รับ:

• เปรียบเทียบกันไม่ได้จริง เพราะสเปควัสดุ–งานระบบไม่เท่ากัน
• ราคาถูกในตอนแรก แต่ต้องเพิ่มงานระหว่างทาง จนนำไปสู่งบบาน
• งานบางส่วนหายไปจากสัญญา ต้องมาออกค่าใช้จ่ายเองภายหลัง

1.2 แบบ–ข้อมูลไม่ชัดเจนตั้งแต่ต้น

ถ้าคุณเริ่มก่อสร้างโดยที่ยังไม่มี Concept หรือแบบร่างที่ชัดเจน หรือมีแต่แบบ 3D ที่สวยแต่ไม่มีรายละเอียดทางวิศวกรรม โอกาสสูงมากที่โปรเจกต์จะต้อง “ออกแบบไป–แก้ไปหน้างาน” ส่งผลให้:

• ระยะเวลาก่อสร้างยืดออกโดยไม่จำเป็น
• มีการแก้งาน–รื้อ–ทำใหม่ เพิ่มทั้งต้นทุนและความเครียด
• อาคารที่ออกมาไม่สอดคล้องกับการใช้งานจริงเท่าที่ควร

1.3 ผู้รับเหมาไม่มีระบบบริหารโครงการ

ผู้รับเหมาบางรายอาจมีฝีมือด้านงานช่าง แต่ขาดระบบบริหารโครงการ (Project Management) เช่น แผนงานที่ชัดเจน, การประสานงานซัพพลายเออร์, การควบคุมคุณภาพ–ความปลอดภัย ฯลฯ ทำให้หน้างานเต็มไปด้วยปัญหา “ไฟไหม้รายวัน”

Prime Build เห็นปัญหาเหล่านี้ซ้ำ ๆ ในตลาด เราจึงออกแบบกระบวนการทำงาน และเนื้อหาใน e-Book เล่มนี้เพื่อช่วยให้คุณไม่เดินซ้ำรอยเคสที่ต้องเสียทั้งเงินและเวลาโดยไม่จำเป็น

บทที่ 2 – เกณฑ์สำคัญในการเลือกผู้รับเหมาสร้างโกดัง

การเลือกผู้รับเหมาสร้างโกดัง–โรงงาน PEB ไม่ควรดูแค่ราคาถูกที่สุด แต่ควรใช้หลายปัจจัยประกอบกัน เพื่อให้แน่ใจว่าโครงการของคุณจะเดินหน้าอย่างราบรื่นและปลอดภัย

2.1 ประสบการณ์เฉพาะด้าน PEB

• เคยทำโกดัง–โรงงานโครงสร้างเหล็ก PEB ขนาดใกล้เคียงกับของคุณหรือไม่?
• มีตัวอย่างผลงานจริง (Reference Projects) ให้ดูไหม?
• เข้าใจทั้งมุมวิศวกรรมและมุมการใช้งานคลังสินค้า–การผลิตหรือไม่?

2.2 ทีมวิศวกรและการควบคุมงาน

• มีวิศวกรที่ปรึกษา–วิศวกรควบคุมงานที่มีใบประกอบวิชาชีพจริงหรือไม่?
• แบบโครงสร้าง–แบบสถาปัตย์–แบบระบบทำโดยทีมไหน? มีการตรวจทานไขว้กันหรือเปล่า?
• มีการลงหน้างานของวิศวกรอย่างสม่ำเสมอ หรือฝากช่างคุมงานเอง?

2.3 ความชัดเจนของเอกสารเสนอราคา

ใบเสนอราคาที่ดี ควรทำให้คุณเข้าใจได้ว่า “จ่ายเงินไปกับอะไรบ้าง” ไม่ใช่มีแต่ยอดรวมก้อนเดียว โดยทั่วไปเอกสารควรประกอบด้วย:

• รายการวัสดุและสเปคหลัก (Spec & BOQ ระดับ Concept)
• แบบร่าง–Conceptual Design หรือแบบก่อสร้าง (แล้วแต่ขั้นตอน)
• ขอบเขตงานที่ชัดเจนว่า “รวม” หรือ “ไม่รวม” อะไรบ้าง

2.4 ระบบบริหารโครงการ (Project Management)

• มีตารางแผนงาน (Master Schedule) ให้คุณเห็นตั้งแต่ต้นหรือไม่?
• มีการประชุมอัปเดตความคืบหน้าหน้างานอย่างสม่ำเสมอหรือไม่?
• มีวิธีจัดการความเสี่ยงและปัญหาที่อาจเกิดขึ้นอย่างไร?

2.5 ความโปร่งใสและการสื่อสาร

ผู้รับเหมาที่ดีจะอธิบายทั้งข้อดีและข้อจำกัดของแต่ละตัวเลือกอย่างตรงไปตรงมา ไม่ใช่ตอบว่า “ได้หมด” โดยไม่อธิบายผลกระทบต่อโครงสร้าง งบประมาณ และเวลา

บทที่ 3 – วิธีคุมงบไม่ให้บาน: ตั้งแต่วันขอราคา

การคุมงบสร้างโกดัง–โรงงาน PEB ไม่ได้เริ่มตอนเซ็นสัญญา แต่มันเริ่มตั้งแต่วันแรกที่คุณ “ขอใบเสนอราคา” ถ้าตั้งต้นดี งบจะนิ่งและควบคุมได้ งบจะไม่บานเพราะสิ่งต่อไปนี้:

3.1 กำหนดสcope และความคาดหวังให้ชัด

• เขียนขอบเขตงานที่ต้องการอย่างน้อยในระดับ Concept (ดูจาก e-Book ชุดอื่นของ Prime Build ประกอบได้)
• ระบุว่างานไหน “ต้องมี” และงานไหน “อยากได้ถ้างบถึง”
• ให้ข้อมูลที่ดิน, การใช้งาน, งบประมาณคร่าว ๆ กับผู้รับเหมาทุกเจ้าที่ขอราคา

3.2 ขอราคาเป็น “แพ็กเกจเปรียบเทียบ”

แทนที่จะขอราคาเดียว ลองขอผู้รับเหมาเสนออย่างน้อย 2 ระดับ เช่น:

• แพ็กเกจ Standard – สเปคเหมาะสมกับการใช้งานทั่วไป
• แพ็กเกจ Upgrade – เพิ่มฉนวน, เพิ่มความหนาพื้น, เผื่อโครงสร้างเครน ฯลฯ

คุณจะเห็นภาพชัดเจนขึ้นว่า “จ่ายเพิ่มอีกนิด” จะได้อะไรเพิ่ม และคุ้มค่าหรือไม่ในระยะยาว

3.3 ปิดจุดเสี่ยง “งบบาน” ในสัญญา

• ระบุให้ชัดเจนว่าอะไร “รวมแล้ว” และอะไร “ไม่รวม” ในราคางาน
• ตกลงวิธีประเมินงานเปลี่ยนแปลง (Variation Order) ให้ชัดเจน
• กำหนดงวดงาน–งวดจ่ายให้สอดคล้องกับความก้าวหน้าจริงของหน้างาน

ถ้าคุณต้องการกรอบคิดเรื่องงบประมาณและตัวอย่างรายการวัสดุ แนะนำให้อ่านร่วมกับ: คู่มือวางแผนสร้างโกดังสำเร็จรูประบบ PEB ให้คุ้มงบ และ ตัวอย่างงบประมาณโกดังขนาดยอดนิยม พร้อมรายการวัสดุ

บทที่ 4 – Checklist คำถามที่ควรถามผู้รับเหมาทุกราย

ส่วนนี้คือ “อาวุธลับ” ของเจ้าของกิจการ ใช้เป็น Checklist เวลาคุยกับผู้รับเหมาทุกราย เพื่อดูความโปร่งใส ความเข้าใจงาน และระดับความเป็นมืออาชีพ

4.1 คำถามด้านประสบการณ์และผลงาน

• บริษัทเคยทำโกดัง/โรงงานโครงสร้าง PEB ขนาดใกล้เคียงกับของเราหรือไม่? ขอรูปผลงานดูได้ไหม?
• มีลูกค้าอ้างอิงหรือโปรเจกต์ที่เราสามารถโทรสอบถาม/เข้าไปเยี่ยมชมได้หรือไม่?

4.2 คำถามด้านทีมงานและการควบคุมคุณภาพ

• ทีมวิศวกรที่ดูแลโปรเจกต์เรามีใครบ้าง? มีใบ กว. จริงหรือไม่?
• บริษัทมีมาตรฐานการควบคุมคุณภาพ (QC) ในงานโครงสร้างเหล็กและงานคอนกรีตอย่างไร?
• มีการตรวจหน้างานร่วมกับเราในแต่ละช่วงงานสำคัญหรือไม่?

4.3 คำถามด้านงบประมาณและสัญญา

• รายการสินค้าที่เสนอราคามีสเปคอะไรบ้าง? ถ้าต้องการปรับเพิ่ม–ลดจะกระทบงบอย่างไร?
• มีรายการงานส่วนไหนที่ “ไม่รวม” อยู่ในราคาเสนอปัจจุบันบ้าง?
• หากมีงานเพิ่มหรือเปลี่ยนแปลง (VO) บริษัทมีขั้นตอนการอนุมัติและเสนอราคาอย่างไร?

4.4 คำถามด้านระยะเวลาและการบริหารโครงการ

• มีแผนงานก่อสร้าง (Schedule) ให้ดูตั้งแต่ขั้นตอนแรกถึงส่งมอบหรือไม่?
• จะมีการอัปเดตความคืบหน้ากับเราอย่างไร? เช่น ประชุมรายสัปดาห์ / รายปักษ์
• ถ้ามีเหตุสุดวิสัย เช่น ฝนตกต่อเนื่อง วัสดุล่าช้า มีแผนรองรับอย่างไร?

บทที่ 5 – ทำไมเจ้าของกิจการจำนวนมากเลือก Prime Build

เมื่อคุณมี Framework สำหรับเลือกผู้รับเหมาแล้ว ขั้นต่อไปคือดูว่า ทีมไหนมีแนวคิดและวิธีทำงานสอดคล้องกับสิ่งที่คุณต้องการจริง ๆ ส่วนนี้คือมุมมองสั้น ๆ ว่าอะไรที่ทำให้ Prime Build แตกต่างในตลาดงานโกดัง–โรงงาน PEB

5.1 โฟกัสงานโกดัง–โรงงาน PEB อย่างแท้จริง

• เราไม่ได้รับทุกประเภทอาคาร แต่เน้นเฉพาะโกดัง–โรงงาน–ศูนย์กระจายสินค้าโครงสร้างเหล็ก PEB
• มีทีมวิศวกรและทีมออกแบบที่เข้าใจทั้งด้านโครงสร้างและโลจิสติกส์การเคลื่อนสินค้า

5.2 บทบาท “ที่ปรึกษา” มากกว่าแค่ผู้รับเหมา

• ช่วยคุณวิเคราะห์ฟังก์ชันการใช้งานและแผนธุรกิจ ก่อนสรุปขนาดและสcope อาคาร
• เสนอทางเลือกหลากหลายระดับงบประมาณ พร้อมอธิบายเหตุผลเบื้องหลังทุกตัวเลือก
• เตือนความเสี่ยงและข้อจำกัดอย่างตรงไปตรงมา ไม่ปกปิดเพื่อปิดการขายอย่างเดียว

5.3 เน้นความโปร่งใสในแบบและงบประมาณ

• ใช้แบบวิศวกรรมที่ผ่านการตรวจสอบ และอ้างอิงมาตรฐานสากล
• มีรายการวัสดุหลักและขอบเขตงานที่ชัดเจน เพื่อให้คุณเห็นว่าจ่ายเงินไปกับอะไร
• ออกแบบโครงสร้างเผื่อการขยายในอนาคต ลดค่าใช้จ่ายซ้ำซ้อนระยะยาว

5.4 ขั้นตอนทำงานชัดเจน ตั้งแต่วันแรกจนส่งมอบงาน

Prime Build มีขั้นตอนมาตรฐานตั้งแต่เก็บข้อมูล–ออกแบบ–เสนอราคา–ก่อสร้าง–ตรวจรับ คุณจึงไม่ต้องคาดเดาว่าต่อไปจะเกิดอะไรขึ้น และรู้ตลอดว่าตอนนี้โปรเจกต์อยู่ในเฟสไหนแล้ว

หลังจากอ่านเล่มนี้ แนะนำให้ลองใช้ เครื่องมือประมาณราคาโกดัง–โรงงาน PEB เบื้องต้นของ Prime Build เพื่อดูกรอบงบประมาณในเคสของคุณเอง